长租公寓相继爆仓，房屋租赁市场你还好么？

来源：中房研

长租公寓市场近两年一直是玩家拥挤，也给这个万亿级市场带来了前所未有的发展，随着加入的玩家增多，实力也越来越强，行业的卡位战也在不断升级。互联网创业惯性思维下，快速抢占市场成了发展的第一要义。然而不得不说的是，发展太快，往往会遇到不善的境况。
 
去年的长租公寓市场无疑是大热的，但今年以来一大批长租公寓却是状况不断，各种坏消息频频传来，公寓相继爆仓。
 
北京：昊园房地产经纪资金链断裂；上海：寓见公寓爆雷；湖南：长沙咖啡猫公寓卷入连环套。更早一些，杭州鼎家公寓宣布因资金断裂停止运营。“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”我爱我家前副总裁胡景晖在离职时的这句话，一语成谶。
 
多数公寓企业爆仓的原因多为资金链断裂，融资不到位，没有钱，所以走不下去，就整个垮掉了。

 
租赁市场的融资情况已经这么惨了吗？我们先来分析下整个大背景状况。
 

一

易居企业集团旗下克而瑞研究中心统计显示，自2017年以来，至少有8家长租公寓宣布倒闭，且多是因为资金链断裂而导致的生存危机。
 
年轻人住在出租房的时光正在被无形拉长，贝壳研究院曾给出数据，从2013年到2016年，北京、上海居民首次购房年龄从30岁推迟到34岁；预计到2020年，租房人数将达到1.9亿；到2025年，中国租赁市场规模将从现在的1.1万亿元增长到2.9万亿元。
 
顺应大势，部分地产商早已布局长租公寓。数据显示，目前国内排名Top100的房地产开发商中，已有超过30家涉足长租公寓领域。碧桂园、万科、保利、龙湖、旭辉、华润等开发商已经发布了独立的公寓品牌。
 
其中旭辉集团于 9 月 30 日，对旭辉领寓管理主体，领昱公寓管理增资 3 亿元，这一举动也显示了旭辉集团对深耕长租公寓业务的信心。

 
进入第三季度，银行持续深度介入租赁市场。银行资本支持和银企合作是租赁市场重头的金融资源。在租赁政策的支持下，包括国有五大行、全国性股份制银行以及地方城商行均已涉足住房租赁行业。
 
从整体来看，国有五大行在住房租赁领域参与力度最大，彰显了国家队作为租赁市场的第一梯队。而其中建行占了总项目数量的 2/3，超过了其他银行参与住房租赁项目数量的总和，可谓一马当先。随着粤港澳大湾区概念持续火热，建行 9 月召开粤港澳大湾区住房租赁服务发布会，正式进军港澳住房租赁行业。
 
下图为各银行在住房租赁领域开展项目数量：
 

 
从整体来看，2012-2018 期间长租公寓市场上，融资总额达 5 亿人民币以上的公寓品牌有 9 家，约占市场现有公寓品牌的 20%。其中以自如、魔方公寓为代表的一级梯队融资总额已达 152 亿人民币，占长租公寓市场融资总额的 80%。拥有 50 万间房源的自如仅首轮融资就占据了 2018 年至今运营商融资规模的半壁江山，占 2012-2018 年市场融资总额的 19%。
 

二

 
有人可能会怀疑，这些阵亡的公寓难道全是融资问题吗，也不尽然。
 
因为我们还要考虑到他们公寓产品本身的问题。比如租金，大家知道，客源对于这一行业有多重要。2018 年三季度由于毕业季、求职季、开学季的叠加，使得租房的确需求大增，租金整体呈现上升趋势，但很快 9 月份开始有所回落。而由于全国整体经济及收入下行的持续影响，使得租金同比数据连续七个月出现下跌情况。
 
1、整体呈现上升趋势，同比数据连续七个月下跌
 
中国房地产测评中心近日发布了《2018年10月中国城市住房租赁价格指数报告》显示， 10月中国城市住房租赁价格指数为1040.4点，较上月下降4.8点，环比下跌0.45%，同比跌幅0.52%。从全国租赁交易价格指数表来看，该指数已连续第7个月出现同比下跌态势，继上月环比下跌至0.52%。
 

 
2、一线城市租金稳步上升，二线城市租金小幅下跌
 
整体来看，受监测的重点城市租赁价格指数分化较为明显。环比与同比均出现上涨的城市较上月有所减少，仅深圳1个城市；而出现环比与同比双双下跌的城市较上月有所扩大，高达30个城市。
 

 
这样一涨一跌的现象，可能对于很多大品牌公寓来说，并没有很大波动，但是对于部分品牌公寓或者中介机构来说，就事过山车般的生存问题。尤其是租金有涨幅时，很多租客不再选择品牌类公寓，而转向私人的住宅。这让他们失去了一部分客源。
 

三
 

但是无论是何外在条件，归根究底，出了问题的还是企业本身。房企品牌公寓要从这些已经爆仓的公寓企业身上学到什么？该怎么做？现阶段又存在什么问题？
 
1、打响规模战，规模门槛及集中度进一步提升
 
截止 2018 年三季度，TOP7 房企公寓品牌已拓房源总规模超过 38 万间，较 2017 年底增长 93%。万科泊寓以 16 万间拓展房源领跑，覆盖 30 个主要城市，累计开业超过 4 万间，开业 6 个月以上项目的平均出租率约 92%。
 
2、中远期目标完成率普遍不高
 
战略进入长租公寓行业的房企，纷纷制定中远期目标。较为激进的碧桂园提出 3 年实现 100 万间的扩张目标，但以目前完成率来看，整体压力很大。拆分各家拓展目标实现情况来看，招商公寓及远洋的邦舍目前的拓展目标完成率较低。即使是规模榜第一名的万科泊寓，目前拓展目标完成率为 36%。
 
3、入局瞄准中高端租赁市场
 
自 2018 年初以来，越来越多的房企更倾向于从高端产品线入手。其中不乏直接入局高端产品线的房企，如协信、融创。而万科、旭辉也经过阶段性战略布局后适当调整了高端产品比重，似乎是为了填补高端服务式公寓产品线稀缺的空白。
 
相较目前市面上的中端产品线主要仍以围绕基本租住需求，适当装修改善生活品质的定义而言，高端产品线的打造通过聚焦产品和服务打造标准化模型，并通过精细化的管理提供更多增值服务，切入细分市场，从而做到更高的品牌溢价，对于企业盈利长效发展有一定帮助。
 
同时这也是房企可以迅速通过优质产品、服务和品牌口碑切入长租公寓，占领高端市场的契机。虽然目前市场主要房企公寓产品出租率都很高，但落实到精细化运营以及租金收益来看，都还需要时间来检验。
 
4、高价自持地盈利待探索
 
长期以来，长租公寓主要的问题是盈利难的问题。由于租金水平与居民收入呈现强关联性，而国内房价已与收入水平逐渐脱钩，导致主要城市的住宅租金回报率呈现明显偏低的现象。
 
以国内主要的一二线城市数据为例，重点城市住宅租金回报率中位数仅为 2.04%，回报周期中位数近 50 年， 远低于办公物业回报率水平。其中北上广深四城租金回报率普遍低于 2%，深圳回报周期长达 60 年之久。而重点二线城市中，也仅有重庆、长沙、大连、沈阳等少数城市回报周期低于 40 年，其中厦门回报周期甚至超过住宅用地使用权 70 年年限。
 

四
 

选择尽快退出还是持续运营，这与他们的发展战略密切相关。
 
对于意图战略进入长租公寓领域的房企来说，由自建团队或合资的模式切入公寓领域，逐渐培育自己团队，以期未来独立运营，将会是较好的选择；而对于只是想减小损失或意图尽快实现权益退出的房企来说，整租模式和委托管理模式则更胜一筹。
 
“金融信贷+长租公寓”模式的魔方、自如等都面临同样的问题，一是非自持物业是否合规；二是入住率和房租收益能否覆盖金融信贷的本息，如果不能，那么未来也可能要面临资金链压力。
 
目前看来，洗牌期已经开始，至于何时结束、影响如何，无人能够预测，当然了，在洗牌与突破中，行业也在不断成长。但要彻底解决问题，还得静待野蛮生长结束，整个行业回归理性，真正实现规范化、标准化。
 
对于各路玩家来说，现在要做的就是从模式创新、差异化的服务出发，强化管理、筛选和安全监管系统。打破行业同质化，寻求自身差异化竞争优势，为一系列大品牌牌和格局的重新排列，到那时，整个行业也将云开雾散，能够坚持到最后的玩家也将瓜分这万亿租房市场所带来的红利。
 
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