完善银行债权抵押物评估的司法建议

        在现行民事执行程序中，抵押物的拍卖及评估存在若干问题，对银行维护自身债权产生了不利影响，银行应及时与司法部门沟通，以保障自身债权
　　
        近年来，随着房地产业的蓬勃发展以及房产的增值，以房产作为抵押物向银行贷款逐渐成为一项成熟的信贷业务。当借款人因各种原因无力偿还贷款时，拍卖抵押物、实现抵押权成为实现债权的一种较为合理的方式。一笔不良贷款诉讼至法院要经历立案、开庭、判决、执行等阶段，其中执行阶段中包含评估、拍卖等流程，本文从程序完善的角度出发，结合银行实践，分析和探讨拍卖、评估阶段存在的问题，并提出司法建议。
　　
法律法规关于拍卖、评估的规定 
　　
        《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条规定：“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估”。第五条规定：“评估机构由当事人协商一致后经当事人审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的评估机构名册中，采取随机的方式确定”。第七条规定：“拍卖机构由当事人协商一致后经当事人审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的评估机构名册中，采取随机的方式确定”。第三十二条规定：“拍卖成交的，拍卖机构可以按照下列比例向买受人收取佣金”。
　　
         根据以上规定，不良贷款诉讼进入执行阶段后，抵押物拍卖的程序是：1.确定拍卖机构；2.由法院通过摇号方式确定评估机构，评估房屋价值，并确定最低起拍价；3.由拍卖机构进行拍卖，如果流拍，降价继续拍卖；4.拍卖成交后偿还贷款本息，如有剩余部分，归还房产所有人。
　　
当前评估、拍卖实践中存在的问题 
　　
         评估机构的确定存在程序瑕疵。评估机构的确定方式是法院建立一个名单库，各评估机构对照资质要求进行申报，由法院根据标准确定进入名单库的评估机构。每次评估前，在法院主持下，以名单库中的评估机构为范围进行摇号以确定此次评估机构。然而，评估是一项非常复杂的工作，需要综合考虑房产所在地的市场行情、房屋自身情况等，容易受到各种主客观因素的影响，而评估机构确定的保留价将作为拍卖的依据，直接影响后续拍卖的成交率。从这个角度而言，保证评估机构的客观、合理操作显得极为重要。依照现行法律法规的规定，评估和拍卖都要收取评估费和佣金，在执行程序中，法院把查封、扣押、冻结的财产委托给评估机构，将直接影响其经济利益，因此，委托评估环节容易出现不合规问题。
　　
         唯一的评估价格损害债权人利益。不同评估机构对同一执行标的物的评估结论往往不一致，有时还会出现很大差异，有些评估结果甚至与标的物的实际价值有很大出入。评估价格过高，虽然有利于被执行人的所有债权人实现债权，但虚高的价格往往导致进入拍卖程序时，标的物流拍，若没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该标的物，债权人又不接受以财产抵债的，法院将解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，将导致债权人无法实现债权的结果；评估价格过低，虽然有利于拍卖程序的顺利进行，但低于实际价值的价格将严重损害债权人的利益，在一定程度上破坏了金融秩序。
　　
        重新评估难。确定评估机构并出具评估报告后，评估价格将作为拍卖的保留价，在此基础上买受人通过公开竞价的方式争取标的物所有权。为防止评估行为损害当事人的利益，法律赋予了当事人和其他利害关系人的救济权利，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定：“当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而重新申请评估的，人民法院应当准许”。这条司法解释中未包含因评估价格过高或过低影响拍卖保留价时当事人的救济权利，对于重新评估虽然规定了“不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法”这两种情形下可以申请，但实践中当事人往往无法提供此类证据，无法申请重新评估，面临着“一评终局”的结果，权利救济难以实现。
　　
        评估费用成为当事人沉重的负担。在银行债权诉讼执行中，法院在确定评估机构后，作为债权人的银行要预交评估费用，按照《安徽省资产评估业务收费管理办法》标准，一笔贷款的抵押物评估后，评估机构将收取几万元的评估费用，有的不良贷款抵押物的评估费甚至高达十几万元。根据借款合同的约定，这笔费用最终由借款人承担。企业一般都是因生产经营不善才无力归还银行贷款，在执行抵押物的过程中还要交纳一笔高额的评估、拍卖费用，对于企业来说无异于雪上加霜。
　　
关于完善评估程序的建议 
 
　　银行债权案件具有法律关系清晰、标的物价值较大、债权数额较大等特点，建议引入新的执行机制，努力提高执行效率，全力保护当事人利益。
　　
         酌情取消评估机构的评估。针对银行债权这类法律关系明确的案件，建议法院酌情取消评估机构的评估程序，在案件进入执行程序后，按照当事人双方均认可的一个价格，直接进入拍卖程序，既能避免评估过程耗时长，收费高的问题，又可有效维护司法廉洁、公正。
　　
         取消评估机构的评估后，拍卖保留价如何确定？如何在提高效率的同时保障程序公正，保障债务人及其他债务人的其他债权人的利益？建议按照债务人申请贷款时银行确定的抵押物的评估价值确定保留价。参考某银行的规定，在申请贷款时，以银行自评为主、评估机构为辅的方式，按照该行抵押物网格化管理所确定的某地抵押物的价值，参考二手房网站上周边地区房产的价格数据，确定抵押物的评估价值。在审议贷款额度时，按照评估价值基础上住宅用房打7折，门面房打6折，工业用房打4.5～6折的比例确具体贷款额度。按照这种方式确定的抵押物评估价格，因其折扣后的价格较市场普遍价格低，一方面有利于提高拍卖成功率；另一方面在拍卖公开竞价时，价格往往能达到房产周围的普遍市场价格，拍卖的价款在归还银行贷款本息、相关费用后仍有盈余，可用于归还债务人的其他债权人的债权或者退还给债务人，对各方当事人都是一个圆满的结局。
　
         对于当事人不同意以贷款时的评估价值确定保留价的，根据当事人申请并结合案件的实际情况，可以引入评估机构进行评估。这类债权诉讼数量相对较少，可以采取招标的方式，在法院的主持下召开招标评审会，由当事人共同协商确定一家中标的评估机构。针对评估机构的评估价格严重偏离实际价值的问题，评估机构的主管部门应制定相关规定，规定对于参照评估价值依法降价两次后仍无法拍卖成交的，评估机构不得收取该标的物的评估费，以此种惩罚性的方式督促评估机构尽职尽责。
　　
        银行可与司法机关建立协调机制。针对银行业金融机构在不良资产处置过程的执行阶段遇到的难题，建议银行及时反映，从维护债权人利益，维护金融行业稳定角度向法院等立法机关提出建议。